Na podlagi Zakona o nepremičninskem posredovanju ZNPosr-UPB1 (Uradni list RS, št. 72/2006 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11 in 47/19) in Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/2001) nepremičninska agencija iz Pogodbe o posredovanju sprejme naslednje

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA,

ki veljajo za storitve nepremičninske agencije:

1. UVOD

Ti splošni pogoji urejajo poslovne odnose med nepremičninsko agencijo in naročiteljem ter so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo nepremičninska agencija sklene z naročiteljem. Če zastopniška pogodba vključuje določbe, ki so v nasprotju s temi splošnimi pogoji, se uporabljajo dogovorjene določbe pogodbe o posredovanju, razen če niso v nasprotju z veljavnimi pravili.

2. OPIS STORITEV

Storitve, ki jih nepremičninska agencija opravi v okviru provizije, so naslednje:

̶  preverjanje dejanskega stanja nepremičnine s pregledi na kraju samem;

̶   preverjanje stanja nepremičnine, kar pomeni pridobitev dokumentacije od lastnika nepremičnine, ki jasno prikazuje lastninsko pravico na nepremičnini, in preverjanje obstoja morebitnih pravic tretjih oseb do nepremičnine v uradnih evidencah;

̶  sklenitev pogodbe o storitvah nepremičninske agencije;

− pregled tržnih razmer in določitev okvirne cene za prodajo, nakup, najem ali najem nepremičnin s skupno pogodbo z naročiteljem;

− iskanje možnosti za sklenitev predvidene transakcije;

− oglaševanje nameravanega pravnega posla v medijih v skladu s standardno prakso, s katero je naročitelj seznanjen in se tudi strinja;

− organizacija in po potrebi navodila za strokovne oglede nepremičnin na kraju samem;

− obveščanje naročitelja o vseh posebnih okoliščinah nameravane transakcije, kar vključuje predvsem tržne pogoje, ki so pomembni za določitev cene nepremičnine, tj. o vsebini zakonodaje, pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrstah davčnih obveznosti, o višini stroškov za preverjanje podpisov, o stroških vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe ter morebitnimi tveganji, povezanimi z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnin, vpisanimi stvarnimi pravicami ali drugimi pravicami drugih strank na nepremičninah ali povezanimi z morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji;

− si prizadeva najti in vzpostaviti stik med naročiteljem in tretjo osebo, ki se bosta z naročiteljem pogajala za sklenitev predvidene transakcije;

− svetovanje pri presoji sodišča ali usposobljenih cenilcev;

− sodelovanje pri pripravah na sklenitev predvidene transakcije;

− sodelovanje pri dogovarjanju o potrebnem dokumentu o dogovorjenem poslu (pogodba, predpogodba itd.) z licenco odvetniške družbe ali odvetnika, ki je obveščen o potrebnih podatkih o zadevi;

− če se stranki dogovorita o tem, priprava in izpolnitev obrazcev, povezanih s prenosom lastništva nepremičnin (davčna napoved za odmero davka itd.);

− sodelovanje pri organizaciji srečanja za preverjanje podpisov dokumentov o sklenjenih transakcijah;

− hramba stvari, ki sta jih zaupala naročitelj in tretja oseba (npr. izvirna dokumentacija in ključi), do sklenitve nameravane transakcije, če se naročitelj in tretja oseba dogovorita o tem tudi po sklenitvi posla (npr. do končne izpolnitve obveznosti iz sklenjene transakcije);

− v skladu s posebnim sporazumom spremljanje izpolnjevanja sklenjenih transakcij, predvsem v zvezi s plačilom posameznih obrokov, ko je dogovorjeno plačilo po obrokih;

− sprejemanje izpolnitve obveznosti iz sklenjenega posla v primerih, ko naročitelj pooblasti zastopnika z izključnim pisnim pooblastilom;

− sestaviti potrdilo o delni ali popolni izpolnitvi denarnih obveznosti iz sklenjene transakcije, na primer potrdilo o plačilu delne ali celotne pogodbene vrednosti;

− sodelovanje pri predaji nepremičnin in sestavljanje zapisnikov o predaji.

Vse transakcije, naštete v tem členu, so vključene v ceno agencijske provizije . Če katero koli od naštetih transakcij naročitelj opravi sam, to ne vpliva na dogovorjeni znesek posredovanja.

 Če naročitelj enostransko predčasno odpove pogodbo o posredovanju, ali sam vzpostavi stik s tretjo osebo, dolžan povrniti stroške opravljenih storitev, ki je omejeno na največ 150 EUR.

Storitve, ki niso opisane v prvem odstavku tega člena, so predmet dodatnega dogovora in doplačila.

3. PROVIZIJA

V primeru posredovanja pri prodaji, nakupu ali zamenjavi nepremičnine ima nepremičninska agencija pravico do provizije v višini 4 % pogodbene vrednosti. Provizijo plača naročitelj, tudi če bi se naročitelj in tretja oseba, s katero naročitelj sklene pogodbo,  dogovorila o morebitnem povračilu stroškov za provizijo ali če bi bila tretja oseba odgovorna, da sta pogodbeni stranki pozneje odstopili od sklenjene pogodbe.

V primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnin, katerih vrednost ne presega 10.000,00 EUR, se provizija nepremičninske agencije določi s fiksnim zneskom 800,00 EUR.

V primeru posredovanja pri najemu ali zakupu nepremičnine z gospodarsko družbo, ima nepremičninska  agencija nepremičnine pravico do provizije v višini najmanj ene mesečne najemnine ali najmanj 250,00 EUR. V primeru, če je naročitelj fizična oseba, najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri najemu znaša 4% od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 EUR. Pogodbena vrednost iz prejšnjega stavka je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja.

Z agencijsko pogodbo se lahko nepremičninska agencija in naročitelj dogovorita tudi za plačilo v različnih zneskih.

Znesek provizije, kot je naveden v tem členu, ne vključuje DDV-ja. Ker je nepremičninska agencija zavezana za plačilo DDV-ja, je treba k navedeni ceni prišteti dodatnih 22 % DDV-ja.

Provizija ne vključuje pristojbin, davkov, notarskih in drugih dodatnih storitev.

4. EKSKLUZIVNO ZASTOPANJE

Naročitelj in nepremičninska agencija lahko skleneta ekskluzivno agencijsko pogodbo za posredovanje. V tem primeru naročitelj ne sme skleniti zastopniške pogodbe z drugo nepremičninsko agencijo v zvezi z isto transakcijo ali isto nepremičnino v času veljavnosti pogodbe o zastopanju, prav tako ne sme oglaševati ali prodati iste nepremičnine sam ali prek te agencije oz. katera koli druga tretja oseba.

5. OBVEZNOST OBVEŠČANJA

Naročitelj, ki prodaja ali oddaja nepremičnino, mora nepremičninsko agencijo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za izvajanje agencijskih storitev. Predvsem mora biti agencija natančno in pošteno obveščena o pravnem stanju lastnine, izročiti je treba fotokopije in omogočiti vpogled v izvirne kopije pomembnih dokumentov. Nepremičninska agencija mora biti obveščena o pravnih napakah lastnine in morebitnih pravicah drugih oseb na lastnini, vključno s tistimi, ki so vpisane in niso vpisane v zemljiško knjigo, pridobljene s pogodbo ali izvirniki, ter pošteno seznaniti agencijo z dejanskim stanjem nepremičnine in vsemi bistvenimi napakami.

6. ODGOVORNOST ZA ŠKODO

Nepremičninska agencija je odgovorna za škodo, ki bi jo lahko povzročila naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovana pri zavarovalnici, napisana na prvi strani pogodbe o posredovanju.

7. OBVESTILO O TRANSAKCIJI

Naročnik je dolžan nepremičninsko agencijo takoj ali najkasneje v 48 urah obvestiti, če je bila sklenjena transakcija z osebo, ki je agencija ni uvedla, ter o podrobnostih tega posla in predložiti fotokopije pogodbe , v nasprotnem primeru naročitelj krije stroške nadaljnjih agencijskih storitev, pri čemer stroški ne presegajo ene četrtine predvidenih provizij za posredovanje.

8. KONTAKT MED NAROČITELJEM IN TRETJO STRANJO

Nepremičninska agencija lahko vzpostavi stik med naročiteljem in tretjo osebo na različne načine. Šteje se, da je agencija za nepremičnine med obema vzpostavila kontakt , če:

− je bilo organizirano srečanje obeh strani v  prostorih stranke ali zunaj njih;

− se naročitelju ali tretji osebi posredujejo kakršne koli informacije o naslovu, sedežu, številki telefona ali faksa ali e-poštnem naslovu tretje osebe ali naročitelja;

− se pregleda ali organizira ogled nepremičnine skupaj s tretjo osebo;

− ali ko stranka je bila napotena na ogled brez prisotnosti posrednika, ob tem je posrednik sporočil preko pisnega sporočila podatke oglednika .

9. AGENCIJSKE STORITVE ZA STRANKE

Nepremičninska agencija je lahko zastopnica obeh strank. Pri opravljanju agencijskih storitev nepremičninska agencija v istem ukrepu zagotavlja zaščito interesov naročitelja in tretje osebe , s katerim je stik vzpostavil nepremičninski posrednik.

10. STROŠKI

Če naročitelj nepremičninsko agencijo naroči s posebnim pisnim dogovorom ali naroči za manjkajočo dokumentacijo ali druge storitve, se stroški teh storitev plačajo po veljavnem ceniku nepremičninske agencije, ki je sestavni del teh splošnih pogojev . Plačajo se naslednje storitve:

− stroški sodnih in upravnih pristojbin ali stroškov za pridobitev izvlečkov iz zemljiške knjige, kopije katastrskega načrta, planskih informacij in drugih podatkov iz uradnih evidenc;

− stroški, ki nastanejo zaradi pridobitve manjkajoče dokumentacije o nepremičnini, ki je lastnik ni predložil zastopniku, vendar je nujna pri agencijskih storitvah in sklenitvi poslov;

− stroški cenilcev in strokovnjakov;

− stroški preverjanja podpisov;

− stroški poslov nepremičninskih agencij, ki niso navedeni v 2. členu teh Splošnih pogojev, in posebni ali nenavadni stroški, nastali med delom agencije za nepremičnine;

− zemljiškoknjižni predlogi za vpis ali odstranitev zaznamb, predznamb ali vključitev stvarnih pravic v zemljiško knjigo pristojnega sodišča;

− sodelovanje pri prenosu naročnin na elektriko, telefon, plin in druge komunalne storitve na novega lastnika ali najemnika;

− stroški odvetnika (pogodba, predpogodba itd.).

Če nepremičninska agencija in naročitelj skleneta agencijsko pogodbo in naročnik prekliče  pogodbo o posredovanju  pred iztekom dogovorjenega časa, mora ta povrniti dejanske stroške, ki jih je imela agencija   z oglaševanjem, ogledi, dokumentacijo po veljavnem ceniku.

Naročitelj mora povrniti stroške ali škodo, nastalo zaradi kršitve obveznosti naročnika iz pogodbe o posredovanju ali teh Pogojev. To velja zlasti za kršitve obveznosti iz 5. in 7. člena teh Splošnih pogojev (sklicevanje na pravno in dejansko stanje nepremičnine, obveščanje posrednika o sklenjeni transakciji), pa tudi za vse druge kršitve.

11. PRAVICA DO IZSTAVITVE RAČUNA ZA PROVIZIJO

Nepremičninska agencija pridobi pravico do provizije (posredniška provizija), ko je sklenjena pogodba,pri kateri je bila nepremičninska agencija posrednica. .

Če pogodbeni stranki, pri katerih je nepremičninska agencija nastopila kot posrednik, kasneje odstopita od pogodbe, provizijo mora plačati naročitelj.

 Ne glede na  prvi odstavek tega člena, nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba  skladno s pogoji iz 25.a člena tega zakona pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.

12. POSLOVNA SKRIVNOST

Vse informacije v zvezi z posredovanjem so poslovna skrivnost. Naročitelj ne sme te podatke uporabiti za posredovanje tretji osebi.

13. SKLEPANJE POSLA BREZ VEDNOSTI AGENCIJE

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

14. PRAVICA DO PRIDOBITVE PODATKOV

Da bi zavarovala interese naročitelja in delovala v skladu z zakonom, ima nepremičninska agencija  pravico upravljati s plačilnimi transakcijami in od Banke Slovenije pridobiti podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki delujejo kot naročitelji ali tretje osebe pri prodaji z nepremičninami.

15. TRAJANJE AGENCIJSKE POGODBE

Agencijsko pogodbo skleneta nepremičninska agencija in naročitelj za devet (9) mesecev, sicer pa se jo lahko večkrat podaljša s skupnim dogovorom. Pogodbene agencije lahko stranke kadar koli odpovejo, če niso v nasprotju z dobro vero in integriteto. Pogodbo je treba odpovedati pisno z 8-dnevnim odpovednim rokom. Če naročitelj pogodbo odpove pred njenim potekom, je zavezanec dolžan nepremičninski agenciji poravnati do takrat nastale stroške do največ 150 EUR vključno s pripadajočim DDV-jem.

16. PRISTOJNOST

Reševanje morebitnih sporov, ki jih stranke ne bi mogle sporazumno rešiti, je v pristojnosti sodišča s sedežem v kraju poslovanja nepremičninske agencije.

September  2022